Køber du den rette ejerlejlighed til udlejning, kan du opnå en meget passiv form for ejendomsinvestering samtidig med, at det giver dig en række unikke fordele i lighed med større udlejningsejendomme, og derudover også mulighed for skattefri gevinst ved salg.
I enhver dansk by findes der i dag velhavende mennesker, der har opbygget betydelige formuer gennem ejendomsinvesteringer. Mange vil gerne i gang, men har svært ved at finde økonomi eller tid til at investere i større ejendomme. Det er dog muligt at gøre ejendomsinvestorerne kunsten efter i mindre målestok, og samtidig opnå en række fordele.
Investering i boligudlejningsejendomme, samt driften heraf, kræver en stor del viden, branchekendskab og de rigtige økonomiske forudsætninger, der kan tage lang tid at tilegne sig. Derfor kigger mange nye investorer mod ”passive” andele i ejendomsprojekter, eller crowdfunding – eller de ender med helt at undlade at investere i udlejningsejendomme.
Løsningen på denne situation er at investere i en ejerlejlighed til udlejning. Med den rette type ejerlejlighed kan du investere i en afgrænset del af udlejningsmarkedet med en meget passiv investering, hvor du hverken skal stå for ejendommens vedligeholdelse eller ejendomsdrift. Samtidig undgår du også risikoen for at få den aftalte leje ”nedsat”, som der ellers er risiko for i den komplicerede lejelovgivning.
Køb af en ejerlejlighed til udlejning kan også være en god mulighed for at komme nemt og hurtigt i gang med ejendomsinvestering, hvis man ikke har lyst til eller mulighed for at købe en større ejendom. Investering i en nyere ejerlejlighed er nemlig mindre krævende – både økonomisk og praktisk, og mindre risikofyldt end udlejningsejendomme generelt.
Som en sidegevinst har du med en ejerlejlighed endvidere mulighed for en skattefri gevinst ved salg.
Køb en ejerlejlighed opført efter 31.12.1991
Der findes mange skrækhistorier om lejere, som efter indflytning, med lejeloven i hånden, har fået en allerede aftalt husleje nedsat i huslejenævnet. Det kan blive et økonomisk mareridt for udlejer, da lejeren samtidig er beskyttet af lejeloven mod opsigelse fra udlejerens side. Udlejeren kan derfor komme til at ”hænge på” en lejer med en meget lav husleje i mange år.
Køber du derimod en ejerlejlighed ibrugtaget efter 31.12.1991, undgår du lejelovens komplicerede regelsæt om lejefastsættelse, idet lejen i disse lejligheder fastsættes som markedslejen. Markedslejen er den leje, en lejer og en udlejer kan blive enige om, kun begrænset af aftalelovens regler om urimelige aftaler. Der er derfor i princippet ikke noget loft for, hvor høj huslejen kan blive.
Ejerforeningen tager sig af ejendommens drift og vedligeholdelse
At man kan betegne en ejerlejlighedsinvestering som en næsten passiv investering er, fordi ejerforeningen i mange tilfælde tager sig af ejendommens drift og vedligeholdelse, f.eks. renholdelse af trapper eller gårdsplads, tagrendetømning, elevatordrift, maling af døre og vinduer eller renovationscontainere mv. Ejerforeningen indgår typisk aftale med eksterne leverandører, og så fordeles udgifterne i ejendommens driftsudgifter.
De eksterne driftsudgifter indgår så sammen med renovationsudgifterne, forsikringspræmie mv. i ejendommens årsregnskab, som i regnskabet ligeledes fordeles i henhold til hver enkelt lejligheds fordelingstal. De fleste ejerforeninger har også en administrator til at lave det årlige regnskab, forbrugsregnskaber mv.
I disse tilfælde kan man altså nøjes med at deltage i den årlige generalforsamling – hvis man har lyst – og overlade resten af driften til ejerforeningen. Dog skal man være opmærksom på, at der i nogle ejerforeninger kan være aftalt særlige arbejdsdage, og dukker man ikke op her, kan man pålægges at betale et aftalt beløb som kompensation.
Skal du købe en ejerlejlighed til udlejning, skal du derfor være særligt opmærksom på, hvordan ejerforeningen fungerer, om der er ansat vicevært og administrator mv., så du derved kan opnå den passive ejerform.
I en ejendom opført efter 31.12.1991 er der formentlig også minimale vedligeholdelsesudgifter.
Sælg med (skattefri) gevinst
En anden stor fordel ved at investere i en ejerlejlighed til udlejning er, at hvis lejligheden er steget i værdi, den dag du vælger at sælge den, er fortjenesten skattefri, hvis blot du selv har beboet lejligheden på et tidspunkt i løbet af din ejerperiode. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 siger nemlig, at:
Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.
Paragraffen er også kendt som ”parcelhusreglen”. For at opnå skattefriheden er det altså en betingelse, at du reelt har beboet lejligheden, også selv om det kun er for en kortere periode.
Køber du en lejlighed, som du f.eks. selv bebor i en periode mellem et hussalg og et nyt huskøb, og som du senere eller tidligere har lejet ud, har du slået 2 fluer med ét smæk, da du dermed har sikret dig en bolig og samtidig en skattefri gevinst.
Vær opmærksom på lejelovens regler om opsigelse af lejer
Lejeloven er lavet for at beskytte ”den svage part”, nemlig lejeren, så det er vigtigt at være opmærksom på, hvilke muligheder man har for at lediggøre lejligheden, uanset om man selv ønsker at bebo den, eller om man ønsker at lediggøre den af andre grunde, måske i forbindelse med et forestående salg.
For udlejere, der på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, kan lejeaftalen opsiges af udlejer med 12 måneders varsel, når denne selv agter at bebo lejligheden, og på betingelse af, at lejer var oplyst om opsigelsesfristen ved lejeforholdets begyndelse.
Har udlejer mere end én udlejningsbolig, er lejer beskyttet af lejelovens regler, og kan i princippet ikke opsiges – heller ikke, hvis ejeren ønsker at bebo lejligheden selv. I dette tilfælde er det vigtigt, at der indgås en tidsbegrænset lejeaftale, såfremt ejer ønsker mulighed for, at lejligheden bliver ledig til ejers disposition på et senere tidspunkt.
En aftalt tidsbegrænset lejekontrakt skal i lejekontraktens § 11 begrundes i udlejers situation, og skal være rimelig. Det kan f.eks. være, at udlejer eller dennes børn ønsker at bebo lejligheden efter lejeperiodens udløb, eller at lejligheden skal sælges efter den udlejede periode.
Har du indgået en tidsbegrænset lejeaftale, er det vigtigt, du sikrer dig, at lejeren ikke bliver boende længere end den aftalte, tidsbegrænsede periode, da det ellers medfører, at lejeren kommer til at bo under lejelovens almindelige regler, og dermed uden en slutdato for, hvornår lejemålet ophører.
Man skal endvidere være påpasselig med at forlænge den tidsbegrænsede periode, da det kan svække argumentet for tidsbegrænsningen, med risiko for at få den tilsidesat i huslejenævnet.
Hvordan ser økonomien ud?
Ejerskabet af en ejerlejlighed kan ud over muligheden for en fremtidig værdistigning bidrage med et årligt overskud i udlejningsperioden, som vist i nedenstående eksempel:
Udgangspunktet for eksemplet er en delevenlig 2-værelses 68 m2 stor ejerlejlighed opført i 2009 i centrum af Aarhus, til en pris på 2,55 mio. kr. Ejerlejligheden udlejes til en månedlig leje på 9.000 kr. svarende til 108.000 kr. årligt. Ved købet lægger udlejeren selv 20% af købesummen, altså 510.000 kr. Den resterende del af købesummen, 2.040.000 kr., finansieres med realkreditlån fordelt på et 30-årigt fastforrentet lån på 2% med 10 års afdragsfrihed, samt et variabelt forrentet lån med årlige rentetilpasninger og med afdrag.
I eksemplet kan man se, at det skattemæssige resultat før afdrag er 43.079 kr. Det betyder, at ejeren får forrentet sin egenfinansiering, de 510.000 kr., med 8,45% om året.
Beskatningen kan enten ske som personlig indkomst, eller lejligheden kan drives i Virksomhedsskatteordningen, således der kun betales 22% aconto skat, og først beskattes fuldt ud senere.
Til trods for, at man skal betale skat af driftsresultatet, er der – alt efter skattebetaling – stadig likviditetsoverskud til også at afdrage på realkreditlånet, og man får dermed lejernes hjælp til at afdrage på gælden. Disse afdrag er en del af din opsparing i lejligheden.
Uanset om lejekontrakten er tidsbegrænset eller ej, har du mulighed for at indsætte en reguleringsklausul i lejekontrakten, således at du årligt kan regulere lejen i forhold til stigningen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. På den måde får du hvert år en lille stigning i huslejen, hvilket øger ejerlejlighedens værdi.
Lavere risiko end ved større udlejningsejendomme
Der er selvfølgelig også risici ved investering og udlejning af en ejerlejlighed, men eftersom ejerforeningen tager sig af bygningens daglige drift og vedligehold, er risikoen minimeret til finansieringen, til det lejeretslige og til, om lejligheden også i fremtiden kan udlejes, samt hvilken leje den kan indbringe fremadrettet.
Den største finansieringsrisiko findes ved brug af lån med variabel rente, hvor renten jo kan stige, næste gang der skal laves en rentetilpasning. Jo større andel af det fastforrentede lån, der benyttes til købet, des mindre er finansieringsrisikoen.
Selve udlejningen indeholder naturligvis også elementer af risiko. Man kan ikke med 100% sikkerhed forudsige, om lejligheden kan udlejes til den samme leje i fremtiden. Der kan både opstå perioder, hvor lejligheden står tom, inden den bliver genudlejet, og der kan opstå behov for at sætte huslejen ned for at få den udlejet.
Og så er der naturligvis en risiko for, at ejerlejlighedspriserne er ugunstige, når du på et tidspunkt skal sælge ejerlejligheden. Men sørger du for kun at købe for penge, du ikke er afhængig af at kunne frigøre igen hurtigt, kan du altid vælge at udleje lejligheden igen, og udskyde salget nogle år, til priserne igen er attraktive for dig.
Der er ingen garanti for profit
Det skal bemærkes, at der ikke kan udstedes garantier for en fortsat positiv udvikling på hverken udlejningsmarkedet eller for ejerlejlighedspriserne. Men med en fortsat stor søgning til de større byer, er der ikke noget, der tyder på, at denne tendens er aftagende. Og minimerer man sin risiko, således at man selv bestemmer, hvornår man vil sælge, kan der være gode gevinster at hente ved at udleje en ejerlejlighed.
Noget, vi kan garantere, er, at du selv med udlejning af en ejerlejlighed opnår en række værdifulde erfaringer om økonomi, lejemarkedet, håndtering af lejere, lejelov mv., som vil være guld værd i din videre udvikling som ejendomsinvestor.