»Har man lige købt sin første ejendom så tænker man måske mere på at sikre sine lejeindtægter end på vedligeholdelse, men der findes skattemæssige regler og muligheder som man bør have med i sin strategi for sit ejendomskøb.«
I det efterfølgende belyses de skattemæssige muligheder for maksimal udnyttelse af de gældende regler for maksimalt skattefradrag for vedligeholdelsesudgifter på din ejendom.
Skattemæssigt skelnes der mellem vedligeholdelse og forbedring. Hvor det kun er vedligeholdelsesudgifterne der er fradragsberettigede, idet forbedringsudgifter tillægges ejendommens anskaffelsessum, til brug for avancebeskatning, når ejendommen sælges.
De fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, må som udgangspunkt ikke have karakter af forbedringer, hvorfor størrelsen af disse kan have en begrænsning, specielt i de første år hvor man ejer en ejendom, som trænger til et løft i stand og dermed også i lejeindtægter.
Hvorvidt der er tale om en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift eller en forbedringsudgift, bedømmes i forhold til ejendommens stand på købstidspunktet.
Skattegunstig finte
Der gælder nemlig i de første 3 års ejertid, en særlig skattemæssig praksis for, at der kan foretages fradrag for alle former for udgifter til istandsættelse, blot udgifterne ikke overstiger 25% af årslejen (35%, hvis der er tale om et én- eller tofamilieshus)
Køber man f.eks. sit tofamilieshus til udlejning, er man hvert år i de første tre års ejertid berettiget til at fradrage indtil 35 % (25% ved almindelige udlejningsejendomme) af ejendommens potentielle lejeindtægt i vedligeholdelsesudgifter. Man har derfor mulighed for at bringe ejendommen i en fornuftig god stand med fradragsmuligheder i sin skat. Består ejendommen af f.eks. to lejligheder der hver kan indbringe 100.000 i årlig lejeindtægt altså 200.000 kr. årligt, kan ejeren bruge 70.000 på vedligeholdelse i sit første år og igen 70.000 i det andet ejerår og 70.000 igen i det tredje ejerår, ejeren kan altså bruge og fradrage 3 x 70.000 = 210.000 kr. i sine 3 første ejerår og har ejeren f.eks. kun brugt 20.000 i år 1 og 20.000 i år 2, kan han bruge de resterende 170.000 i det tredje ejerår, som dermed kan fratrækkes lejeindtægten inden evt. beskatning, eller reducere ens indkomst, idet et evt. negativ resultat indregnes i ens årsindkomst.
Er man håndværker eller gør-det-selv minded og selv kan udføre en del af det praktiske, vil materialeudgifterne og andre håndværkerudgifter være begrænsede, og man kan få udført en stor del vedligeholdelse (forbedringer) på ejendommen i en sådan tre års periode for at få den til at stige i værdi.
Ekstra skattefri finte – for tofamilieshuse
Har man en tofamilieshus og beboet blot en af lejlighederne, gælder “parcelhusreglen” om, at fortjenesten ved salg er skattefri, som skattereglerne er i 2024 og har været i mange årtier.
Opmærksomheden skal henledes på at reglen om 35% fradraget i de 3 først års ejertid, kun vil være gældende i den periode, hvor man driver ejendommen som en udlejningsejendom og ikke selv bebor ejendommen.
Flytter man efter de første tre års ejertid eller senere ind i ejendommen og overgår til skattereglerne med fast bundfradrag i stedet for driftsudgifter, vil parcelhusreglen gøre sig gældende, og en evt. fortjeneste vil dermed være skattefri, uanset at man har brugt det maksimale 3 x 35% på vedligeholdelse i de foregående år og uanset hvornår man sælger med fortjeneste.
Man kan altså købe en to-families ejendom og i de første tre år, bruge 105% af den potentielle lejeindtægt (3 x 35%), med fuld fradrag i skatten på at vedligeholde (læs: måske forbedre), og dermed få den til at stige i værdi. Og flytter man så efterfølgende ind i en af lejlighederne, er fortjenesten ved salget skattefri.
Disse fradragsmuligheder er vigtige at have for øje, allerede når man køber ejendommen, så man får vurderet og planlagt sin vedligeholdelse og forbedringer korrekt og ikke venter for længe med at gå igang med istandsættelser.
OBS: Normal praksis for fradrag af vedligeholdelsesudgifter vil være i forhold til ejertid og levetid. Udskiftes der f.eks. et køkken efter 12 års ejertid, hvor levetiden antages at være 30 år, kan 12/30 af udgiften fratrækkes som vedligeholdelse og 18/30 vil være forbedringsudgifter der tillægges ejendommens anskaffelsessum, til brug for avancebeskatning, når ejendommen sælges.