Jeg købte min første udlejningsejendom som 30-årig og 16 år senere i 2010 stoppede jeg på arbejdsmarkedet for at drive mine ejendomme på fuld tid. I det følgende vi jeg fortælle, hvordan jeg er lykkedes med det.
Ved mit første ejendomskøb vidste jeg ikke, hvor det skulle bringe mig hen. Men jeg havde en viden om, at fast ejendom altid var steget i værdi. Og velvidende at ingen naturligvis kan forudsige fremtiden, besluttede jeg, at hvis jeg ville forfølge mit ønske om at gøre ejendomme til min levevej, måtte jeg tro på at de historiske prisstigninger ville fortsætte.
Som det kan ses, bekræftes dette af nedenstående graf, der viser kvadratmeterprisen for parcel- og rækkehuse i Silkeborg, hvor jeg bor. I perioden 1992 – 2024, steg priserne for parcel og rækkehuse fra cirka 4.500 kr./m2 til cirka 19.500 kr./m2, svarende til en femdobling af prisen, hvor gennemsnitlig for hele landet i perioden har været en firedoblet stigning.
Jeg var som 30-årig fast besluttet på, at ejendomme skulle være min levevej i fremtiden, så jeg måtte i gang med at lære mest muligt, uden at satse hele min opsparing.
Mit første hus var et byhus i Silkeborg, der egentlig var større end mit umiddelbare behov, eftersom jeg boede alene. Men husets størrelse gav mulighed for at udleje en del af huset til en bekendt, og det gav mig mulighed for opsparing til min første rigtige udlejningsejendom.
Med en fornuftig økonomi, som følge af reducerede boligudgifter, fik jeg hurtig købt min næste ejendom, som var en to-familieejendom med to lejligheder og et kælderlejemål.
At starte i mindre målestok, med udlejning af en del af min egen bolig og en mindre ejendom, fik jeg opbygget erfaring i lejeforhold, kontrakter, frister, lejerdialog mv., som var nyttig viden for fremtiden, når jeg skulle videre med mine ejendomsinvesteringer.
Havde det været i dag, ville jeg formentlig ligeledes have reduceret min boligudgifter ved udlejning via Airbnb, som er en oplagt ekstra indkomstmulighed.
Hvordan kommer man så i gang uden en kæmpe formue ?
Hvis man skal igang med at investere i udlejningsejendomme uden en kæmpe formue og uden at “satse hele butikken”, kan det anbefales at starte i mindre step. Jeg kan foreslå følgende 4 investerings- og ejendomstyper, som kan give god læring og en fornuftig start.
- Et enfamiliehus
- Et tofamiliehus
- En lejlighed med udlejningsmuligheder
- Et hus eller lejlighed med renoveringsmuligheder
Et enfamiliehus
Et normalt enfamiliehus, som vist nedenfor uanset om det er et traditionelt parcelhus eller byhus, kan sagtens være en investering. Dette uanset om man lejer hele huset ud, eller selv bebor en del af huset og udlejer den resterende del, enten på fuld tid eller i perioder, f. eks via Airbnb, hvor det passer ind i ens egen situation.
Udlejer man en del af sin egen bolig, har man hvert år et skattefrit bundfradrag på 24.000 (Airbnb 32.300) inden der skal betales skat.
Udlejning af hele eller en del af ens bolig giver følgende fordele:
- Lejeindtægten hjælper til at reducere ens egne boligudgifter
- Man bestemmer selv reglerne og perioden for sin udlejning
- En nem og overskuelig måde til at få opbygget erfaring og kompetencer
- Skattefri indtægt
Et tofamiliehus
Et typisk tofamiliehus er bygget med to separate boligenheder, hvor hver enhed har sit eget køkken, bad, stue og soveværelse(r).
De mest traditionelle tofamilieshuse er bygget således, at de to lejligheder ligger over hinanden, f. eks med en lejlighed i stueplan og en på første sal. Og ofte med en fælles indgang og trapperum.
Fordelen ved et hus med to lejligheder er, at husets vedligeholdelsesomkostninger kan fordeles på to boligenheder, eftersom et tofamiliehus ikke har dobbelt så stort et tag eller dobbelt så mange løbende meter tagrender osv. som et almindeligt hus med kun en bolig. Dette giver nogle økonomiske fordele, idet disse omkostningerne kan deles på to boligenheder og dermed nedbringe vedligeholdelsesudgiften per boligenhed.
Præcis som artiklens forfatter har rigtig mange investorer startet deres udlejningsvirksomhed med en to-families ejendom, og har man selv beboet ejendommen, vil en evt. fortjeneste ved salg være skattefri.
Køber man en tofamilie ejendom som sin første ejendom, kan denne sagtens senere indgå i en større portefølje sammen med nye ejendomme.
En tofamilie ejendom giver:
- En nem og overskuelig måde til at få opbygget erfaring og kompetencer
- En lille risiko
- Lave vedligeholdelsesomkostninger per boligenhed
- Evt. en skattefri fortjeneste ved salg hvis benyttet som egen bolig
Lejlighed med udlejningsmuligheder
Uanset om man er lejer eller ejer af en lejlighed, vil man have mulighed for at reducere sine egne boligudgifter og stifte kendskab til udlejningsbranchen.
Man vil kunne udleje sin lejlighed i perioder, når man ikke er hjemme f. eks via Airbnb. Og er lejligheden ideel indrettet, som vist nedenfor, vil man måske have mulighed for at langtidsudleje et værelse med adgang til køkken og bad, uden at blive væsentligt forstyrret i sin egen stue og værelse.
Uanset om man gør det ene eller andet vil det være medvirkende til at nedbringe sine egne boligudgifter og opspare til kommende udlejningsejendomme.
Med udlejning har man mulighed for at reducere sin egen boligudgift og dermed også få mulighed for at købe lejlighed i en af de større byer, hvor priserne har været kraftigt stigende i de senere år.
Den økonomiske gevinst kan virke begrænset, men en del af lejeindtægten er skattefri, da man hvert år får et skattefrit bundfradrag på 24.000 (Airbnb 32.300) inden der skal betales skat.
Udlejning af hele eller en del af sin bolig giver dig følgende fordele :
- Lejeindtægten hjælper til at reducere ens egne boligudgifter
- Man bestemmer selv reglerne og perioden for sin udlejning
- En nem og overskuelig måde til at få opbygget erfaring og kompetencer
- Skattefri indtægt
- Skattefri fortjeneste ved salg hvis benyttet som egen bolig.
- Mulighed for at købe en større lejlighed
Hus eller lejlighed med renoveringsmuligheder
Har man evner, økonomi, overblik og specielt energi til at købe et hus eller en lejlighed der trænger til en kraftig renovering, så kan dette være en god start på sin investeringsrejse.
Forestil dig, at du køber huset vist nedenfor til 1.000.000 kr. Huset trænger til en kraftig oprydning i haven, komplet maling indvendig og udvendig, samt diverse småreparationer, hvor du udover dit eget arbejde, anslår udgifterne til 100.000 kr.
Sammenlignelige huse i renoveret stand, handles i området til cirka 1.350.000 kr.
Lad os for nemhedens skyld lave et regnestykke som så vil se således ud:
- Købspris: 1.000.000 kr.
- Istandsættelse: 100.000 kr.
- Værdi efter renovering: 1.350.000 kr.
- Minus kostpris efter renovering: 1.100.000 kr.
- Fortjeneste/forøgelse af friværdi: 250.000 kr.
Du har nu tjent/lavet dig en friværdi på anslået 250.000 kr. ved renovering af huset.
Uanset om du vælger at sælge huset eller blive boende, har du enten tjent penge til den næste ejendom eller du har øget din kreditværdighed i banken med de 250.000 kr.
Renoveringseksemplet kan også gøre sig gældende ved renovering af f.eks. en ejerlejlighed.
Et sådan renoveringsprojekt giver:
- En øget friværdi eller fortjeneste
- Skattefri fortjeneste ved salg hvis benyttet som egen bolig.
- Erfaring med istandsættelse
Viden og kompetencer er vejen til succes
Der findes naturligvis være mange veje til succes med investering i udlejningsejendomme, og denne artikel er ment som en videregivelse af den viden og erfaring jeg selv har opbygget i løbet af mine 30 år i udlejningsbranchen.
Får du lyst til at lære mere om det at investere i udlejningsejendomme har artiklens forfatter ligeledes skrevet bogen Udlejningsejendom, succesfuld investering. En komplet bog om alle mekanismer og regler for udlejning af større udlejningsejendomme.