Masser af likviditet har gjort, at der bliver handlet udlejningsejendomme i rekordtempo. Nogle gange kan det også gå lidt for stærkt.
I et hektisk investeringsmarked som nu opstår der en række særlige risici som du skal være ekstra opmærksom på for at undgå at lave bekostelige fejl.
Når man kigger på og køber udlejningsejendomme er der undervejs i processen altid en risiko for at lave fejl. Risikoen for fejltagelser øges markant i et hektisk marked som vi oplever nu hvor efterspørgslen er stor og det går stærkt, hvilket i nogle tilfælde kræver en hurtig købsbeslutning.
Disse faldgruber kan medføre økonomisk konsekvens i forskellig grad. Lige fra overkommelige lærepenge til katastrofale fejl der kan sætte en stopper for køberens nuværende og fremtidige investeringsplaner. Heldigvis kan risiko-elementerne – med den rette indsats, minimeres eller helt undgås.
I det følgende gennemgår vi de typiske fejl vi ser investorer gøre i et varmt marked. Og vi giver dig en række gode råd til, hvordan du kan håndtere den nuværende markedssituation.
Særligt handler det om at undgå at købe den forkerte ejendom, købe for dyrt eller købe for risikabelt.
Det kan lyde simpelt, men under de tre kategorier af fejl ligger der en række grunde til, at risikoen for disse er særligt høje i et ophedet ejendomsmarked.
1. Du køber det forkerte
At købe den rigtige ejendom – og undgå de forkerte, handler i høj grad om strategi.
Har du ikke lavet dig en købsstrategi og får den defineret så fast og præcist at den kan skrives kort på et stykke papir, risikerer du – på grund af den begrænsede mængde udbudte ejendomme, at få købt den forkerte ejendom. Ejendommen matcher måske ikke den ejendomstype, ejendomsstørrelse, beliggenhed, potentiale, vedligeholdelsesmæssig stand mv. som passer bedst til dig og dine fremtidige planer.
Hold dig til planen
Når du laver din strategi er det blandt andet vigtigt, at du er realistisk omkring dine egne evner og hvor meget tid du har til rådighed. Vi har ofte set købere som gerne vil købe en ejendom, de kan sætte i stand og realisere et stort potentiale i, samtidig med at de har et fuldtidsarbejde. Ofte har de måtte erkende, at de har undervurderet omfanget, og da de kun har haft nogle aftentimer og weekenderne til at renovere ejendom i, er det gået ud over både privatlivet, renoveringsprojektet og jobbet.
Selvom du måtte have en strategi, er der særligt i et marked med begrænset udbud og høj efterspørgsel, stor risiko for, at du føler dig presset til at afvige din strategi. Det gør, at du kan komme til at stå med en ejendom som ikke er optimal til dig.
Et valg er fravalg
En strategi hjælper til at vise hvad man vælger at investere i, men også hvad man fravælger. Særligt det sidste kan være svært at holde fast i når der er pres på.
Det er hurtigere at købe end at sælge en ejendom. Bliver du nødt til at sælge, står der måske ikke en køber klar med det samme, og så står du med en ejendom som du ikke har tid eller økonomi til at drive. Det kan resultere i manglende vedligehold, dårlige forhold til lejerne, og måske endda en situation hvor man er nødt til at sælge ejendommen billigt for at sikre et salg.
2. Du køber for dyrt
Når markedet er varmt går priserne op. Det gør i sig selv ikke, at man køber for dyrt hvis man køber en ejendom som koster mere end den ville have gjort for to år siden.
Men det bliver farligt der hvor man køber for dyrt på grund af for høj optimisme, for meget hastværk eller på grund af en beslutning taget på et usikkert grundlag.
Hold hovedet kold
Uden et kritisk blik på ejendommen, og med hastværk i købssituationen, er der overhængende risiko for, at at man falder i denne fælde.
De hektiske efterspørgselsforhold gør, at du risikerer at se for optimistisk på en ejendom. Den lave rente og den store efterspørgsel efter udlejningsejendomme, har presset priserne op og afkastet ned, og resulteret i, at der er færre ejendomme at vælge mellem på markedet.
Ejendomsmægleren og markedet vil formentligt presse dig til at slå hurtigt til, og du kan føle dig ude af position til at være kritisk over for ejendommens oplyste indtægter og udgifter, samt mæglerens vurdering.
Tag ingen tal for gode varer
Du skal være bevidst om, at de økonomiske forudsætninger i en ejendomshandel er alfa og omega, og du skal derfor også forholde dig til om de i salgsopstillingen oplyste huslejer og andre indtægter er sikre og realistiske, således at ejendommen i fremtiden som minimum indbringer samme indtægter. Vær derfor særlig opmærksom på høje anslåede lejeindtægter og sekundære indtægte fra f.eks. P-pladser, fælles vaskeri mv.
Samtidigt skal du forholde dig til om alle udgiftsposter er medregnet og om de er medregnet højt nok. Alle steder hvor omkostningen er anført som “anslået” er der grund til at kigge ekstra godt efter. Udgifterne er langt oftere anslået for lavt end for højt.
Særligt på et tidspunkt hvor priserne presses op, er indtægter og omkostninger en tillokkende metode for en sælger til at få en ejendoms økonomi til at se mere attraktiv ud end den er.
En grundig analyse er derfor essentiel for at spotte både de muligheder og risici der ligger i ejendommen. Bladrer man hurtigt en salgsopstilling under en fremvisning igennem er det nemt at overse de små detaljer.
3. Du køber for risikabelt
Hvis du får købt for dyrt, kan det medføre, at din investering og likviditet kun lige hænger sammen ved at du optager risikable lån med en høj andel af rentetilpasning og måske også afdragsfrihed, eller at du løbende skal tilføre likviditet for også at kunne afdrage på lånene.
Har du styr på finansieringen?
Sørg for at være realistisk i din finansiering og vær afstemt med din øvrige økonomi. Har du både appetit på og økonomisk råderum til finansieringsrisiko kan det være fint, men vær bevidst om hvilke konsekvenser det kan have – økonomisk og mentalt. Sørg for at din finansiering kan klare sig gennem både op og nedture.
Er din likviditet i orden kan du klare de fleste kriser. Det betyder, at du måske skal købe en lidt mindre ejendom for at kunne lægge en større udbetaling end du normalt ville gøre, for at sikre at likviditeten hænger sammen.
Det er ingen skam at begynde med en enkelt ejerlejlighed eller en mindre ejendom, da du lærer noget hver gang du gennemfører et lejerskifte eller selv udfører mindre forbedringer i ejendommen. Dermed bliver du klædt på til større og flere ejendomme uden at risikere at lave fatale fejl.
Udnyt andres viden
Et andet hurtigt sted at finde en besparelse og skrue hastigheden på handlen op, er at undlade at betinge handlen af din advokat/rådgivers godkendelse.
Det kan også være, at du ikke er bevidst om, at ejendommen er underlagt det komplicerede regelsæt med lejefastsættelse efter princippet om “omkostningsbestemt leje”. Har du ikke selv kompetencerne til at udregne og administrere dette risikerer du at skulle betale for dyr administration eller at begå dyrebare fejl. Sådan et forhold vil rådgiveren også gøre dig opmærksom på.
Gode råd til at agere i et varmt ejendomsmarked
Styrer du udenom de viste fejl, undgår du de helt dyre katastrofer. Men hvad gør man så for at sikre sig bedre, når man kigger på udlejningsejendomme i et optimistisk marked?
Man kan tage en række forholdsregler der sikrer, at man kommer godt i mål selvom vilkårene er udfordrende. Det handler i høj grad om at holde hovedet koldt og være forberedt.
Undgå panik
Undgå at lade dig presse af mægleren til at tage en for hurtig beslutning. I et marked med mange købere der sjældent mulighed for at få ejendommen på hånden i lang nok tid til at undersøge alt hvad der skal undersøges, f.eks. byggeteknisk gennemgang, analyse af alle dokumenter mv.
Man kan i stedet vælge at underskrive købsaftalen med en rådgiverforbehold. På den måde kan du bruge rådgiveren og dennes godkendelsesperiode til at dykke dybere ned og lave en fuld risiko-vurdering af ejendommen. Så gemmer du nogle af ejendommens problemstillinger, og får dem belyst sammen med finansieringen. Her skal du huske, at en ejendom er en investering – ikke er et kærlighedsforhold. Vær klar til at træde ud af handlen hvis ejendommen viser sig ikke at lave op til dine krav, og hvis der ikke kan findes et kompromis med sælger.
I de fleste til fleste tilfælde er det bedre at sige nej til en halvdårlig handel. Der opstår hele tiden nye muligheder, og nye ejendomme kommer til salg.
Husk at du kun behøver at finde en enkelt eller to fornuftige handler over en årrække for at blive en succesfuld investor (ikke røverkøb, bare fornuftige ejendomme til den rigtige pris), mens en enkelt dårlig handel kan ødelægge dine fremtidsplaner.
Hav din finansiering på plads
Når det er sagt, vil der i nuværende marked ofte være brug for at kunne agere hurtigt og smidigt. Og med mange potentielle købere vil mægler og sælger også ofte prioritere køberen som kan eksekvere en handel så hurtigt og gnidningsfrit som muligt.
Sørg derfor for i forvejen at have en god dialog med din bank/realkredit. Involvér dem tidligt i din strategi, giv dem de nødvendige informationer på forhånd, og få etableret en ramme du kan agere inden for, så sagen blot skal eksekveres når du finder den rigtige ejendom.
Kan likviditeten kun hænge sammen ved hjælp af risikabel finansiering er det bedre at skrue ned for ambitionerne for en stund.
Indgå kloge kompromisser
Selvom man altid bør følge sin strategi, kan det i en tid med høj efterspørgsel og begrænset udbud alligevel være nødvendigt at afvige fra den for at komme i land med en handel. Det er OK, så længe man er bevidst om hvor man afviger, hvilke konsekvenser det har, og hvordan man tænker at håndtere det.
Undgå f.eks. at udvide din søgeradius for meget. Jo længere du kommer fra et område du kender godt, des større er risikoen for at du har kendskab til områdets lejeniveau, udvikling, andre gennemførte handler, kommende ændringer i infrastruktur mv.
Hold din ejendomsanalyse op mod din strategi og vurdér om du kan leve med de forskelle der er mellem det optimale og det mulige.
Generelt er vores perspektiv hellere at købe den rigtige ejendom til et lavere afkast end at købe en dårligere ejendom til højere afkast, men enhver må definere sit eget spillerum.
Skal du vente til markedet falder?
Styrer du udenom de viste faldgruber, undgår du de helt dyre katastrofer og de øvrige ukendte forhold lærer du hen af vejen, efterhånden som problemstillingerne med lejere, istandsættelse mv. dukker op.
Nogle vil være bekymrede for om de kommer til at “købe på toppen”, og vil derfor hellere vente til markedet falder. Det kan være en strategi, men ingen kan forudsige markedets udvikling. Markedet kan falde i morgen eller først om 10 år, alt imens man står uden for markedet og ser på de stigende priser.
Over tid er ejendomspriserne altid gået op. Og er man ikke inde i markedet, med risiko for at deltage i en midlertidig nedtur, tager man heller ikke del i opturene.
Investering kræver en vis grad af risiko, men hvis man køber klogt og langsigtet behøver udsving i markedet ikke at påvirke din investering. Til forskel fra aktier har man ved udlejningsejendomme en løbende indtægt som sjældent påvirkes selv om ejendomspriserne for en periode går ned. Selvom der måtte være krise, tjener du altså stadig penge på din ejendom hver måned.